Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Виды оценки недвижимости

2.2. Основные виды стоимости недвижимости

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена,по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки:

– рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

– покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

– срок экспозиции объекта оценки.

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвесторза объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

1.3. Виды стоимости, определяемой с помощью оценки.

Стоимость недвижимости, как и любого иного товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимости.

Потребительная стоимость объекта оценки обусловлена присущими ему совокупностью естественных свойств, способных удовлетворять потребности текущего или потенциального пользователя.

Меновая стоимость объекта недвижимости – это стоимость объекта, возникающая в процессе обмена объектов недвижимости на деньги или другие товары. Формой проявления меновой стоимости является цена, по которой объект недвижимости был отчужден. При этом цена в денежном выражении выражает суммарное действие всех рыночных факторов.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные ее виды могут быть объединены или, наоборот, разделены на две основные группы (сх.1):

стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

С

Стоимость в обмене

Стоимость в пользовании

Схема 1. Виды стоимости, определяемые при оценке

Согласно Федеральному стандарту оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2), утвержденному приказом Министерства экономического развития и торговли N 255 от 20 июля 2007 г. при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость;

23.Виды стоимости, используемые при оценке недвижимости

виды стоимости, базирующиеся на учете прошлых затрат:

~ восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) — расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.);

~ стоимость замещения (затраты на замещение) — расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объек­том оценки), но с использованием современных материалов, технологии и пр.;

страховая стоимость — величина стоимости недвижимости, которая опреде­ляется на базе стоимости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости;

виды стоимости, определяемые выгодами от использования объекта недвижи­мости:

~ стоимость в использовании — ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника;

-инвестиционная стоимость (стоимость в пользовании для инвестора) — вели­чина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме: перепродажи, сдачи в аренду и пр.;

виды стоимости, базирующиеся на актуальной оценке объекта недвижимости рынком:

~ рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, которой должна достигать не­движимая собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно, и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы.

Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость представляет собой объект (бизнес-центр, торговый центр, склад и т.д.), который способен приносить доход своему владельцу. В работе компаний данный тип недвижимости нередко выступает в качестве составной части корпоративного имущества. Учитывая то, что бизнес-собственность может участвовать в сделках купли-продажи, периодически требуется оценка недвижимости.

Специалисты «Ай-Эс Консалтинг» обладают богатым опытом работы в данной сфере и готовы провести оценку недвижимости для вашей организации вне зависимости от характера объекта и сферы занятости вашей фирмы.

Оцениваем все виды коммерческой недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости коммерческого назнаячения подразумевает определение величины денежного эквивалента на дату оценки с учетом сложившихся тенденций для данного сегмента рынка, местоположения объекта, прогноза денежных потоков в будущем, которые он способен приносить, а также текущего состояния.

Стоимость рыночной оценки недвижимости

Рыночная оценка недвижимости включает в себя личный осмотр объекта экспертом, изучение предоставленных собственником документов, мониторинг соответствующих предложений на рынке, составление подробного отчета для предоставления по месту требования. В данной связи цена оценки недвижимости рассчитывается индивидуально в зависимости от масштаба и сложности работ. Подробную информацию о том, сколько стоит оценка стоимости недвижимости, можно узнать по телефону.

Подходы и методы оценки объектов недвижимости

В жизни каждого человека возникают ситуации, когда потребуется провести оценочную стоимость имеющегося объекта недвижимости. Что это такое и какие существуют способы и методы осуществления процедуры оценки жилой недвижимости и коммерческой недвижимости?

Оценка недвижимости по определению экономического словаря есть процесс вычисления рыночной или иной стоимости объекта , относящегося к недвижимому имуществу или специфических видов прав, появляющихся по отношению к оцениваемому предмету. Оценочный процесс обычно состоит из определения вещественной стоимости имеющегося права на владение или прочих прав, появляющихся по отношению к оцениваемому объекту, например, аренда или использование.

Какие различаются виды стоимости в отношении недвижимого имущества

Всего различается несколько видов стоимости, применимые при проведении оценочной деятельности. Всего их четыре:

Таким образом, все виды стоимости используют разные подходы к оценке и отличаются своими реальными значениями. Самыми высокими показателями является рыночный вариант , самыми низкими могут быть кадастровая и ликвидационная стоимость . При этом первая представляет собой достаточно фиксированную величину, а вторая будет зависеть от срока эксплуатации объекта или возникающих ситуаций, которые вынуждают владельца отчуждать имеющееся имущество по ликвидационной стоимости.

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Нередко гражданам нашей страны приходиться обращаться к оценщикам для определения рыночной стоимости своего объекта недвижимости. Во многом это связано с продажей, чтобы подтвердить реальность требуемой цены за его покупку. Но мало кто из них знает о том, что это вообще такое. Какие методы им используются? Есть особенности или нет?

Что такое рыночная стоимость

Можно сказать, что рыночная цена недвижимости относится к продажной себестоимости, при которой оцениваемое имущество реализуется согласно определенным условиям, а именно:

Основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости

При оценке рыночной стоимости недвижимости оценщики используют различные методы , а именно:

Рассмотрим подробней каждый.

Виды оценки

Что такое оценка? Кто-то, услышав это слово, вспоминает школьные годы чудесные, затем лихие студенческие, позже - оценку самого себя, как личности и, наконец, сегодняшнюю жизнь. Для нас же оценка - это не абстрактное понятие, это - дело всей жизни, и, если хотите, творчество, которое приносит пользу многим нашим клиентам. Мы знаем все о ней, поэтому быстро и профессионально производим все виды оценки, которые только могут понадобиться человеку в его жизни. С удовольствием помогаем как физическим, так и юридическим лицам на протяжении многих лет, и с годами сумели наработать богатый опыт, позволяющий производить многие виды оценки в кратчайшие сроки.

Виды оценки, в которых мы можем вам помочь

Оценка недвижимости

Недвижимость - это хорошо, а еще лучше, если это - хорошая недвижимость, и ее хозяин - это вы. Что с ней можно делать? В ней можно жить и радоваться тому, как прекрасен этот мир, смотреть на то, как за окном идет дождь или снег, а у вас тепло и комфортно. Ее можно продать или подарить, купить или передать в аренду и вообще, сделать с ней все, что хочется, и во многих случаях нужна будет оценка недвижимости. Этот вид оценки нужен для того, чтобы все операции с недвижимостью устроили их прежних владельцев и новых, чтобы интересы всех сторон были соблюдены, чтобы человек потом сидел и смотрел с удовольствием на то, как за окном идет дождь или сне, а в доме тепло и уютно… Благодаря тому, что наши специалисты производят этот вид оценки быстро и качественно, многие клиенты радуются новым приобретениям или удачным сделкам намного быстрее, чем ожидали.

Оценка квартир

Этот вид оценки может понадобиться во многих жизненных ситуациях, и наша помощь может пригодиться в таких случаях, если нужно:
- недорого купить или выгодно продать свою квартиру;
- получить ипотеку или кредит на другие нужды в залог недвижимого имущества;
- решить имущественный спор путем обращения в суд;
- разделить квартиру между бывшими супругами или наследниками;
- приватизировать жилье;
- передать в дар или завещать по наследству;
- застраховать квартиру.

В любом случае, этот вид оценки требует грамотного и профессионального подхода к каждому конкретному случаю, что мы вам и гарантируем при обращении к нам за помощью.

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости регулируется законом №135-ФЗ, посвященным оценочной деятельности на российской территории.

Оценка недвижимости проводится в отношении:

Цели проведения оценки недвижимости

Специалистами, рассчитывающими в рамках услуги по оценке недвижимости стоимость объекта, может проводиться:

На практике чаще всего проводится оценка недвижимости по рыночной стоимости. Это может потребоваться в разных ситуациях:

Оценка недвижимости по инвестиционной стоимости применяется для расчета эффективности проектов инвестирования. Ликвидационная стоимость отражает наиболее вероятную цену отчуждения имущества с учетом влияния обстоятельств, вынуждающих собственника реализовывать оцениваемый объект ниже рыночной цены. Кадастровая оценка недвижимости используется для расчета налогов, оспаривания сведений, содержащихся в базе государственного кадастра.

Методы оценки недвижимости

В ходе оценочной деятельности используются сравнительный, доходный и затратный подходы, в рамках каждого из которых применяются свои специфические методы.

Специалист оценочной компании, руководствуясь своими знаниями и опытом, а также особенностями конкретной ситуации, самостоятельно подбирает оптимальные методы для оценки.

Примечание: