Виды оцениваемой стоимости недвижимости

Пятница, Апрель 29, 2011 г.

В оценочной деятельности следует различать термины стоимость и цена, затраты и себестоимость.
Цена обычно означает совершенное действие и представляет собой сумму, по которой конкретные стороны готовы совершить данную сделку в данных обстоятельствах, отражающих рыночные условия.
Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать в определенных целях. Оценка затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства.
Себестоимость связана с этапом создания строительной продукции, к которому она имеет отношение. Так, фактическая себестоимость строительства обычно включает прямые затраты (оплата строительных рабочих, машин и материалов), а также косвенные затраты подрядчика. Себестоимость девелопмента равняется себестоимости строительства объектов недвижимости (включая землю) и доведения ее до эффективного эксплуатационного уровня, поэтому она включает необходимые издержки девелопера за риск, связанный со строительством.

Расходы на строительство недвижимости имеют прямое отношение к ценам на товары или услуги на конкурентных рынках. Например, затраты на строительные материалы, разработку архитектурных планов и возведение лесов определяются взаимодействием спроса и предложения в конкретных сферах производства и зависят от социальных, экономических и законодательных факторов.
Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразумевает будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в будущем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со временем меняется — оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату.
Стоимость на конкретную дату представляет ценность недвижимости для сторон конкретной сделки, поэтому во избежание разночтений оценщики используют такие уточненные термины, как «рыночная стоимость», «потребительная стоимость», «инвестиционная стоимость», «оцененная стоимость». Наиболее распространенным объектом оценки является рыночная стоимость.
Формулировка рыночной стоимости при оценке недвижимости базируется на представлениях о рынке и сущности стоимости. Рыночная стоимость отражает вклад всех участников рынка. Рыночная стоимость – наиболее точно измеряется в денежном выражении. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это оценка и физического объекта и конкретных имущественных прав. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная денежная сумма, по которой объект оценки может быть передан новому собственнику в конкретных условиях конкурентоспособного рынка, с учетом сбалансированности спроса и предложения.

ВТБ 24 страхование квартиры: калькулятор стоимости, виды программ, онлайн заявка

Как часто уходя из квартиры или оставляя загородный дом на несколько месяцев, вы задумывались о сохранности собственного имущества, что может пострадать от непредвиденных происшествий? Задумывались ли, в какую сумму обойдутся потери, и какая цена будет на восстановление?

Именно в этих случаях, на помощь приходит страхование имущества от ВТБ. Компания достаточно долго находится на рынке и успела зарекомендовать себя, как надежный страховщик, входящий в лидирующую десятку страховщиков России. Компания предлагает застраховать квартиру, дом, дачу, а также находящиеся в них мебель и технику.

Особенности страхования имущества «ВТБ Страхование»

С помощью договора страхования от ВТБ можно застраховать:

Внутреннюю отделку, в которую входит не только косметический ремонт, но и инженерные сети, оборудование для обеспечения учёта и подачи коммунальных услуг, сантехнику; Важные конструктивные элементы, то есть целостность несущих стен, перегородок, пола и потолка, перекрытий; Обычное домашнее имущество, в которое входит мебель, бытовая техника, одежда, посуда; Ценное домашнее имущество, под которым понимается антиквариат, картины, изделия из драгоценных металлов, имеющее оценочную стоимость выше 100 тысяч за один предмет.

В полисе прописаны условия покрытия страховых рисков:

Противоправные действия лиц, не включенных в договор. Сюда относится кража, хулиганские действия. Воздействие жидкости, то есть затопление соседями сверху, в результате прорыва труб. Стихийные бедствия — пожар, наводнение, ураган, удар молнии. Разрушение в результате внешних воздействий, например, врезавшаяся в стену машины, брошенная в окно петарда. Ответственность за травмы членов семьи и гостей в доме, сюда попадают падения с лестницы Проблемы с проводкой и другими внутренними коммуникациями.

Виды стоимости недвижимости

Важной составляющей в вопросе выгодных инвестиционных вложений в сферу недвижимости является не что иное, как ее стоимость на рынке. Существует как минимум две основные причины почему инвестору заранее стоит ознакомиться с этим вопросом и разобраться более детально какие виды стоимости недвижимости существуют.

Актуальность вопроса возрастает в том случае, если эта сфера инвестирования ему еще незнакома:

Первая причина : размер чистой прибыли, которую инвестор получит в будущем напрямую зависит от того какой размер капитала будет потрачен им на первоначальном этапе покупки этой самой недвижимости. Вторая причина : нельзя просчитать эффективность планируемых капиталовложений в объект недвижимости, не учтя и не определив заранее все или хотя бы основные виды ее стоимости.

Содержание статьи

Понятие стоимости

Попробуем разобраться более детально, начав с общего понятия стоимости и основных факторов, которые могут влиять на ее размер и которые должен учитывать любой инвестор перед тем, как принимать решение о вложении средств в тот или иной объект недвижимости.

Если рассматривать современный рынок недвижимости, то провести успешную операцию или сделку невозможно без оценки объекта. На этапе проведения оценки недвижимости как раз и определяется ее стоимость, которая всегда находится в зависимости от ряда факторов.

Внимание! Стоимость недвижимости – это всегда величина «зависимая». На первый взгляд, абсолютно одинаковые объекты могут иметь различную стоимость, которая постоянно меняться во временных рамках и в различных условиях рынка.

Каковы же эти основные критерии или, иначе говоря, факторы стоимости недвижимости?

В инвестиционном анализе принято выделять 4 основных фактора, которые способны оказывать прямое влияние на размер стоимости:

Первый фактор – это спрос на рынке. Второй фактор – это дефицит на определенный объект или вид недвижимости. Третий фактор – это польза или, точнее сказать, ее полезность для инвестора. Четвертый фактор – это отчуждаемость объектов недвижимости.

Каждый из выше перечисленных факторов является важной составляющей и требует более глубокого пояснения.

Рыночная стоимость и другие виды стоимости

Основные виды стоимости используемые в оценочной практике

При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности в зависимости от предполагаемого использования результата оценки определяется конкретный вид стоимости , в том числе:

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

Понятие рыночной стоимости в РФ

Определение рыночной стоимости производится оценщиками, осуществляющими свою деятельность в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, согласно которому под  « рыночной стоимостью » объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно , располагая всей необходимой информацией , а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства , то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать
исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Применение и влияние поправок на стоимость объекта недвижимости

При расчете корректировок оценщик руководствоваться следующими правилами: если суммарная поправка меньше 5%, то ею можно пренебречь; если суммарная поправка больше 25%, то следует исключить из рассмотрения этот объект сравнения и подобрать более сопоставимый, ели это возможно. Для определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода цены объектов-аналогов корректируются на имеющиеся различия в характеристиках. В соответствии с законодательством при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными [2].

Безусловно, все корректировки требуют должного обоснования и разъяснения. Оценщик при определении стоимости объекта недвижимости должен тщательно исследовать каждую поправку и учитывать все нюансы, рассчитывая ее размер [10].

Рассмотрим влияние поправок на стоимость объекта недвижимости в Московской области. По нашему мнению такое же влияние поправки оказывают и на цену объектов оценки в Оренбургской области:

- корректировка на торг - при исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время, а также исходя из опыта проведения оценки множества объектов, величина поправки на торг составляет примерно 3-10%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. При внесении корректировки на торг принимается во внимание разница между ценой заключаемой сделки и ценой существующего предложения. Эту разницу выявляют в ходе взаимных переговоров о цене, т.е. в процессе торга. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта;